Normativa de Impermeabilización de Cubiertas

Normativa de Impermeabilización de Cubiertas. La cubierta es la parte del edificio que lo protege de los agentes externos y, aunque su principal función es mantenerlo aislado de las adversidades climáticas y evitar que se generen humedades y filtraciones de agua, también es muy importante que esta zona se encuentre correctamente impermeabilizada para aislar las viviendas tanto térmica como acústicamente.

Por ley, todos los edificios construidos a partir de 1980 tienen que contar con un sistema de aislamiento e impermeabilización. No obstante, la Normativa de Impermeabilización de Cubiertas especifica que no basta con tenerla, sino que debe mantenerse en buenas condiciones, lo que es responsabilidad de todos los propietarios.

Aunque hay cubiertas intransitables, lo cierto es que, en la actualidad, la mayor parte de los edificios disponen de cubiertas planas transitables porque son más fáciles de mantener y pueden ser aprovechadas por los residentes, siendo usadas normalmente para instalar placas solares, equipos de aire acondicionado y otro tipo de elementos imprescindibles para el adecuado funcionamiento del edificio.

Normativa de Impermeabilización de Cubiertas: ¿La cubierta del edificio es un elemento común de la comunidad?

El art. 396 del Código Civil especifica que tanto las terrazas como las cubiertas tienen consideración de elementos comunes del edificio y dentro de la misma se encuentra incluida la capa de impermeabilización.

Aunque no se trata de una zona de paso o de uso común, sí que es una zona a la que de vez en cuando es necesario acceder para la instalación o el mantenimiento de dichos elementos. Y siendo una zona que está expuesta constantemente a la intemperie, con el paso del tiempo, la impermeabilización del edificio puede deteriorarse antes de lo habitual.

La cuestión es que si no se mantiene en buenas condiciones, pueden empezar a aparecer filtraciones en los pisos superiores y zonas comunes, lo que puede conllevar un gasto extra para la comunidad y, lo que es peor, terminar perjudicando a la estructura del edificio.

No debemos olvidar que cuando la filtración aparece en el interior del edificio no es más que una señal de un problema que ya lleva tiempo pero del que no éramos conscientes. En estos casos, es muy importante actuar cuanto antes. Aunque, obviamente, siempre es preferible realizar una revisión periódica para detectar cualquier problema antes de que se produzcan las filtraciones.

¿Requiere acuerdo de la Junta de Propietarios?

Tal como se establece en el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, la realización de una obra necesaria para la adecuada habitabilidad del edificio no requiere del acuerdo de la Junta de Propietarios, ya que se consideran obras de mantenimiento obligatorias. Con lo cual, al ser la cubierta un elemento común de la comunidad de propietarios, tienen que ser sufragadas por todos los propietarios, sin que haya que llegar a ningún acuerdo por parte de la Junta de Propietarios.

No obstante, cuando se trata de obras dirigidas a realizar innovaciones, nuevas instalaciones o mejoras que no sea necesarias para la correcta conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad del edificio, se requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Normativa de Impermeabilización de Cubiertas: ¿Qué ocurre con las cubiertas y terrazas de uso privativo? ¿Quién se hace cargo de su conservación?

Es importante destacar que las cubiertas y terrazas de los edificios no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario, debido a la ubicación de su local o vivienda, tenga atribuido su uso privativo o este elemento pueda llegar a aparecer como elemento de titularidad privada.

Con lo cual, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta o de la terraza a nivel del propietario que tiene el usufructo corresponde a dicho propietario, incluyendo el mantenimiento y la conservación del pavimento, la limpieza, el sumidero y la eliminación de restos vegetales. Además, si se producen daños por ausencia o dejación del mantenimiento habitual, es el propietario que la usa el que debe hacerse cargo.

No obstante, la situación es distinta cuando los daños están originados por la tela asfáltica o capa de impermeabilización, donde le corresponde a la comunidad realizar las reparaciones y obras de conservación y mantenimiento que sean necesarios, tal como se recoge en el art. 10.1 de la Ley de Propiedad horizontal.

Esto quiere decir que el propietario que tiene el uso privativo de la cubierta del edificio está obligado a sufragar los gastos que se generen del mantenimiento ordinario por su uso, pero no de las reparaciones necesarias de la tela asfáltica, pues se trata de elementos de carácter estructural a menos que en los estatutos o normas recogidas en la Ley de propiedad Horizontal se especifique que la reparación de la impermeabilización le corresponda a los propietarios que tienen el usufructo de la cubierta.

¿Cuánto cuesta impermeabilizar la cubierta de una comunidad de propietarios?

El precio de impermeabilizar la cubierta de una comunidad puede variar mucho en función del tipo de cubierta, de impermeabilización elegida y de las necesidades de la comunidad. Pero lo que realmente encarece más el presupuesto final es la dificultad de acceso a la cubierta para poder llevar a cabo el trabajo.

En la mayoría de los edificios, las azoteas son accesibles desde la escalera de los edificios, pero si no hubiera acceso directo, será necesario valorar qué medios auxiliares son los adecuados para el trabajo, ya que esto podría aumentar considerablemente el coste de la obra.

En el caso de que se necesiten andamios, también habrá que valorar si compensa instalar un sistema de impermeabilización más barato que necesite de un mantenimiento periódico a corto plazo o un sistema más costoso pero al que no haya que acceder tan a menudo.

En cualquier caso, primero habrá que valorar los problemas, que son los que determinarán las obras a realizar y, en base a ello, se compararán las posibles soluciones que existen, tanto aquellas con una buena relación calidad precio como cualquier complemento extra para mejorar la impermeabilización.